不動産を相続した場合の相続税は？評価方法や計算方法について

相続財産に不動産があった場合、相続税はどのように計算すればいいのでしょうか。

今回は不動産を相続した場合の、評価方法や相続税の計算方法について簡単に紹介していきたいと思います。

相続税の不動産の評価額の計算方法は？

不動産を相続する場合、その評価額をどのように算定するかによって相続税額が大きく変わる可能性があります。

相続税の計算において不動産の評価方法には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。

どちらの方式を用いるかは、土地の所在地域によって異なります。

路線価が定められている地域では路線価方式が使われ、それ以外の地域では倍率方式が適用されます。

これらの評価方法はいずれも国税庁が毎年発表する基準に基づいて行われます。

具体的にどのような評価方法なのか確認していきましょう。

土地の価額の計算①路線価方式

路線価方式は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格（路線価）に、その土地の面積を乗じて計算する方法です。

路線価は国税庁が毎年公表しており、市街地などで広く用いられます。

土地の形状や奥行、接道状況などによって補正率が定められており、それらを加味して評価額を調整します。

また、建物については原則として固定資産税評価額を用いて計算します。

この方式は市街地など地価が高く詳細な評価が必要な地域で採用されることが多く、より細かな評価が可能です。

土地の価額の計算②倍率方式

倍率方式は、固定資産税評価額に対して、国税庁が定めた評価倍率を掛けて計算する方法です。

路線価が設定されていない郊外や地方の地域で主に用いられます。

評価倍率は用途や地域によって異なり、国税庁が毎年更新しています。

建物に関しては、路線価方式と同様に固定資産税評価額がそのまま使われます。

倍率方式は路線価方式より簡易である一方、地価の変動や個別事情が反映されにくいため、実際の価格との乖離が生じることもあります。

そのため、適用地域の確認と倍率の正確な把握が重要です。

建物の価値を計算する

不動産を相続した場合、土地と共に建物の価値を計算が必要です。

建物の価値は、通常固定資産税から計算することができます。

使用用途によって相続税の評価額が変化され、居住用よりも賃貸の方が割合が低くなる傾向にあります。

不動産の相続税の計算方法

不動産にかかる相続税の計算は、評価額の確定後に取得割合などを考慮して行います。

不動産は分割が難しい資産であるため、評価や分割方法によって相続人ごとの税負担も大きく異なります。

以下の3つの手順をもとに、正確な相続税の計算を行う必要があります。

手順①不動産価額を計算する

不動産の相続税を計算するには、まず土地と建物それぞれの評価額を確定します。

土地は、所在地域によって路線価方式または倍率方式で評価します。

建物は、市町村が定める固定資産税評価額を使用します。

これらの情報は、課税明細書や固定資産税納税通知書などで確認できます。

不動産価額の計算が正確でないと、後々税金のトラブルになりえるため注意が必要です。

手順②遺言や遺産分割協議で所有権の割合を決める

不動産を誰がどれだけ相続するかは、遺言書や遺産分割協議で決まります。

遺言書で遺産の指定がある場合はその内容に従います。

遺言書がない場合は相続人全員で話し合って、不動産の所有権の割合を決定します。

法定相続分に従うケースもありますが、実際には不動産の使用状況や生活状況に応じた取り決めがなされることも多いです。

所有権の割合が明確にならなければ、相続税額を正確に算出することはできません。

なお、不動産の共有名義は後々のトラブルになるリスクがあるため、1人の相続人が取得することもあります。

手順③不動産価額と所有権の割合を使って個々の取得分を計算する

各相続人が取得する不動産の評価額は、不動産の総評価額に所有権の割合を乗じて求めます。

たとえば、土地の評価額が3,000万円で、そのうちの50％を相続する場合、1,500万円がその人の取得額となります。

この金額をもとに、相続人ごとの課税価格が計算され、相続税が算出されます。

不動産以外の財産と合算して基礎控除額を超える部分が課税対象となります。

小規模宅地等の特例が適用できる不動産の場合は適用すべき

被相続人の自宅や事業用の宅地については、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用されます。

この制度を使えば、最大で330平方メートルまでの宅地について、その評価額を最大80％減額することが可能です。

たとえば、自宅の敷地が3,000万円で評価されていても、80％の減額により600万円の評価となります。

これにより、相続税額を大きく減らすことができるため、該当する不動産については忘れずに特例適用を検討すべきです。

ただし、特例を受けるには、申告期限内に税務署へ申告する必要があり、適用条件も厳格に定められているため注意が必要です。

まとめ

今回は不動産を想像した場合の相続税について紹介していきました。

不動産の価値は、土地の価額と建物の価額で算出します。

土地や建物の評価方法は、その土地や建物の用途などによって小規模宅地等の特例が使えるかなど、大きく異なるため、不動産を取得して、相続税が発生しそうなときには税理士に相談することをお勧めします。