不動産の生前贈与は行うべき？

不動産のような高額の財産を承継する時には、多額の税金を納めなければいけなくなる可能性があります。

生前贈与によって贈与税を納めるパターンと、相続時に相続税を納めるパターンのどちらが得になるかは、ケースバイケースです。

この記事では生前贈与のメリットやデメリットから、生前贈与を行った方が良いケースを解説します。

生前贈与とは

生前贈与とは、自身が亡くなる前に自分の財産を他者へ無償で与えることです。

自由なタイミングで望んだ相手に財産を与えることができます。

贈与を行うと、財産を受け取った人は贈与税を納めなければいけません。

1年間に受け取った贈与の総額から基礎控除の110万円を差し引き、残りの金額に対して10％～55％の贈与税が課せられます。

生前贈与のメリット

相続と違い生前に贈与するため、自分の望んだ相手に確実に贈与できたかどうかを見届けられます。

また控除を上手く活用することで、納める税金を抑えることも可能です。

たとえば配偶者に不動産を贈与する場合、贈与税の配偶者控除を利用できる可能性があります。

これにより居住している不動産を贈与しても、不動産評価額2,000万円までは贈与税がかかりません。

生前贈与のデメリット

贈与税や相続税の税率は、贈与された金額や相続した金額に応じて10％～55％と決まっています。

しかし6億円以上の相続で55％の相続税がかかる相続に対し、贈与では3,000万円以上の贈与で55％の贈与税がかかり、贈与税の方が納める税金額が高くなる傾向にあります。

また、贈与税は物納できません。

多額の現金が必要になることも多く、計画的に行う必要があります。

さらに贈与税では、相続税に適用される「小規模宅地等の特例」が適用されません。

小規模宅地等の特例を利用すると、土地の評価額を最大で8割控除できるメリットがあります。

相続税対策として生前贈与を行う場合、本当に生前贈与の方が得をするのか、さまざまな特例と照らし合わせて検討しなければいけません。

また相続税対策として生前贈与を行った場合でも、贈与後一定期間内に贈与者が亡くなった場合には、贈与された財産も相続財産として計算しなおす必要があります。

生前贈与を行った方が良いケース

生前贈与を行うか、相続時に不動産を承継するべきかどうかは、所有している財産や状況に応じてケースバイケースです。

ここでは生前贈与を行った方が得をする可能性のあるケースを紹介します。

夫婦間で所有する財産額に大きな開きがあるケース

夫婦間で所有する財産額に開きがある場合、配偶者控除を使い不動産を生前贈与することで、相続時の納税額を抑えられる可能性があります。

たとえば夫が2,000万円の不動産と3,000万円の財産を所有し、妻が1,000万円の財産を所有していたとします。

夫が亡くなり妻と子1人の合計2人で夫の遺産を相続した場合、次の計算により800万円の遺産に対して相続税がかかることがわかります。

しかし生前に夫の不動産を妻へ贈与しておくと、税金がかかりません。

配偶者控除を使って2,000万円の不動産を生前贈与した場合、贈与税は全額控除されます。

その後、夫が亡くなった場合の遺産は不動産以外の3,000万円、妻が亡くなった場合の遺産は2,000万円の不動産とその他1,000万円の合計3,000万円となり、どちらが先に亡くなっても全額控除されます。

ただし贈与税の配偶者控除を使用するには、夫婦の婚姻期間が20年以上なければいけません。

不動産の値上がりが予想されるケース

不動産の資産価値が上昇すると予想されている場合、値上がり前に生前贈与してしまった方が良い場合もあります。

相続時精算課税制度を活用すると、最大2,500万円までの贈与に贈与税がかかりません。

相続発生時には制度を利用して控除された分の金額を相続財産として計算しなおすことになりますが、不動産の評価額は贈与時の価格が採用されます。

値上がり前の金額で計算できるため、納税額が安くなる可能性があるのです。

ただし制度の利用にはさまざまな条件があるため、税理士に相談のうえ検討してください。

相続財産を増やしたくないケース

賃貸物件を所有していると、家賃収入により財産額はさらに増えていきます。

しかし賃貸物件を生前贈与すると、家賃収入は贈与を受けた人のものとなり、財産の増加を抑えることが可能です。

贈与を受けた側も相続前から家賃収入を得ることができ、結果として得をする可能性があります。

まとめ

この記事では、不動産を生前贈与するメリット・デメリットや、生前贈与を行った方がよいケースについて解説しました。

相続税に比べて贈与税の方が高額になる傾向がありますが、特例を活用することで生前贈与を行った方が得をするケースもあります。

しかし特例にはさまざまな条件があり、活用できるかどうかはケースバイケースです。

不動産の相続や贈与でお悩みの方は税理士までご相談ください。